Simulateur — Démembrement de Propriété

Type d'opération

Contexte du démembrement Le démembrement peut intervenir dans le cadre d'une donation (transmission anticipée), d'un achat en démembrement (acquisition de la nue-propriété ou de l'usufruit), d'une succession, ou dans le cadre d'une cession d'un bien déjà démembré.

Nature de l'usufruit L'usufruit viager s'éteint au décès de l'usufruitier. L'usufruit temporaire est limité dans le temps (maximum 30 ans pour une personne morale — CGI art. 619). Pour l'usufruit temporaire, la valeur fiscale est de 23 % de la PP par période de 10 ans (CGI art. 669-II).

Bien démembré

Valeur en pleine propriété Valeur vénale du bien en pleine propriété au jour de l'opération (donation, acquisition ou cession). Cette valeur sert de base au calcul de la répartition usufruit / nue-propriété.

€

Nature du bien La nature du bien influence le rendement estimé pour le calcul de la valeur économique de l'usufruit (loyers pour l'immobilier, coupons/dividendes pour le financier).

Revenus bruts annuels du bien Revenus annuels bruts générés par le bien : loyers bruts pour l'immobilier, distributions pour les SCPI, coupons/dividendes pour le financier. Ces revenus seront diminués des charges usufructuaires pour obtenir les revenus nets (R) utilisés dans le calcul économique.

€/an

Charges usufructuaires annuelles Charges légalement à la charge de l'usufruitier : taxe foncière, charges de copropriété courantes, assurance, entretien courant (C. civ. art. 605 et 608). Ces charges viennent en déduction des revenus bruts pour obtenir les revenus nets servant au calcul de la valeur économique.

€/an

Taux de rendement interne (TRI) Taux unique utilisé pour actualiser les revenus nets futurs de l'usufruitier. Le Conseil d'État (CE, 16 déc. 2016, n° 389532) préconise un TRI identique pour l'usufruitier et le nu-propriétaire, afin que la somme de leurs droits soit toujours égale à la valeur en pleine propriété. Ce taux reflète le rendement attendu pour un investissement de risque et de durée équivalents.

Usufruitier

Âge de l'usufruitier L'âge de l'usufruitier détermine la valeur fiscale de l'usufruit selon le barème de l'article 669-I du CGI (tranches de 10 ans). Il est également utilisé pour estimer l'espérance de vie résiduelle dans le calcul de la valeur économique.

ans

Durée de l'usufruit temporaire Durée fixe de l'usufruit temporaire. Maximum 30 ans pour une personne morale (C. civ. art. 619). La valeur fiscale est de 23 % de la PP par période de 10 ans entamée, sans pouvoir excéder la valeur de l'usufruit viager (CGI art. 669-II).

ans

Sexe de l'usufruitier (espérance de vie) Utilisé uniquement pour le calcul de la valeur économique de l'usufruit viager, afin d'estimer l'espérance de vie résiduelle selon les tables INSEE TH/TF 2020-2022.

Fiscalité de la donation

Lien de parenté donateur / donataire Le lien de parenté détermine l'abattement et le barème applicables aux droits de donation — CGI art. 777 à 779.

Nombre de donataires (nus-propriétaires) Nombre de personnes recevant la nue-propriété. L'abattement s'applique par donataire. La valeur de la NP est répartie entre eux à parts égales.

pers.

Donations antérieures < 15 ans (par donataire) Montant des donations consenties par le même donateur au même donataire dans les 15 ans précédents. Ces donations entament l'abattement disponible — CGI art. 784.

€

Nombre de donateurs Si le bien est détenu en indivision ou en communauté, chaque donateur bénéficie de son propre abattement. Exemple : un couple marié détenant un bien commun peut donner chacun, soit 2 × 100 000 € d'abattement par enfant.

pers.

Paramètres de l'acquisition

Prix d'acquisition en PP (marché) Prix d'achat du bien en pleine propriété sur le marché. Permet de comparer avec un achat de la nue-propriété seule. Si l'achat porte sur la NP seule, le prix sera la valeur de la NP calculée.

€

Revalorisation annuelle estimée Taux de revalorisation annuel estimé du bien en pleine propriété sur la durée du démembrement. Permet de calculer la valeur de reconstitution en PP à l'extinction de l'usufruit.

%/an

Paramètres de la cession

Prix de cession en PP Prix de vente convenu pour la pleine propriété du bien. Ce prix sera réparti entre l'usufruitier et le nu-propriétaire selon la méthode retenue (valeur fiscale ou économique).

€

Prix d'acquisition initial en PP Prix d'acquisition d'origine du bien en pleine propriété, servant de base au calcul de la plus-value. En cas de donation, c'est la valeur retenue dans l'acte de donation.

€

Durée de détention Durée de détention en années révolues, servant au calcul des abattements pour durée de détention sur la plus-value immobilière (exonération IR après 22 ans, exonération PS après 30 ans — CGI art. 150 VC).

ans

Application SCI Le démembrement des parts de SCI permet de transmettre la nue-propriété des parts tout en conservant les revenus (dividendes ou revenus fonciers). Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la NP des parts, avec possibilité de décote de holding / liquidité.

Décote d'illiquidité sur les parts Les parts de SCI étant peu liquides, une décote de 10 % à 30 % est généralement admise par l'administration fiscale. Cette décote s'applique sur la valeur vénale des parts avant calcul de l'usufruit/NP — BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50.

Régime fiscal de la SCI SCI à l'IR : transparence fiscale, revenus fonciers imposés au barème IR + PS 17,2 %. SCI à l'IS : imposition des bénéfices à 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %, amortissement possible mais plus-value des particuliers perdue.