Comparateur d'investissement locatif

1Votre projet

2Vos résultats

A. Situation fiscale personnelle

Revenu net imposable du foyer (€) Revenu net après abattements, avant intégration des revenus locatifs. Permet d'estimer automatiquement votre impôt sur le revenu via le barème progressif 2026.

Impôt sur le revenu annuel (€) Calculé automatiquement via le barème 2026. Modifiable manuellement si votre situation est particulière (réductions spécifiques, quotient familial, etc.). Détermine la capacité d'absorption des réductions d'impôt (Denormandie, Malraux, Loc'Avantages).

Tranche marginale d'imposition (TMI) Taux d'imposition appliqué au dernier euro de revenu. Détermine directement l'économie fiscale générée par les déductions sur revenu global (Déficit foncier, Monuments Historiques, Dispositif Jeanbrun). Mis à jour automatiquement.

B. Capacité d'investissement

Apport personnel (€) Fonds propres investis, hors emprunt. L'apport + frais de notaire + travaux constituent la mise initiale utilisée dans le calcul du Taux de Rendement Interne (TRI).

Montant de l'emprunt (€)

Taux du prêt, assurance incluse (%) Taux annuel global intégrant les intérêts et l'assurance emprunteur. Sert au calcul des mensualités et des intérêts annuellement déductibles selon le dispositif.

Durée du prêt (années)

Frais d'acquisition / notaire (%) Frais de notaire et droits d'enregistrement : environ 7–8 % dans l'ancien, 2–3 % dans le neuf. À saisir en pourcentage du prix d'acquisition.

Montant des travaux (€) Travaux de rénovation ou d'amélioration. Conditionne l'éligibilité : Denormandie (≥ 25 % du coût total), Dispositif Jeanbrun pour l'ancien (≥ 30 % du prix), Malraux (plafond 400 000 € / 4 ans), Déficit foncier (imputable jusqu'à 10 700 €/an sur revenu global).

Valeur de revente estimée (€) Estimation libre de la valeur du bien à la date de revente envisagée. La plus-value nette est calculée après abattements pour durée de détention (exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans).

C. Localisation du projet

Zone géographique (Pinel / Denormandie / Jeanbrun) A bis : Paris et petite couronne. A : grandes métropoles (Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille…). B1 : villes moyennes (Nantes, Rennes, Strasbourg, Grenoble…). B2 : villes de taille intermédiaire. C : reste du territoire. Cette zone conditionne les plafonds de loyers des dispositifs Denormandie, Loc'Avantages et Jeanbrun.

Vérifiez la zone de votre commune : service-public.fr / Simulateur Zonage A-B-C

Secteur patrimonial Sert uniquement à afficher les dispositifs Malraux et Monuments Historiques dans les résultats. Si vous ne savez pas, sélectionnez "Je ne sais pas" : ces dispositifs seront présentés avec une contrainte de vérification à effectuer. PSMV = Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (réduction 30 %). PVAP = Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (réduction 22 %). Classé/Inscrit MH = déduction intégrale sans plafond.

Commune en programme « Action Cœur de Ville » ou convention ORT ? Condition géographique propre au Denormandie : le bien doit être situé dans une commune labellisée "Action Cœur de Ville" (ACV) ou ayant signé une convention d'Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). Si vous ne savez pas, le Denormandie sera présenté avec cette contrainte à vérifier.

D. Caractéristiques du bien et de la location

Surface habitable (m²) Sert à calculer le loyer maximum autorisé pour le Denormandie et le Dispositif Jeanbrun : loyer max mensuel = surface × plafond zone × coefficient (0,7 + 19/surface, plafonné à 1,2).

Loyer mensuel estimé, hors charges (€)

Durée de détention envisagée (années) Durée entre acquisition et revente. Conditionne les abattements pour durée de détention sur la plus-value, les engagements minimum de location selon les dispositifs (Denormandie 6–12 ans, Jeanbrun 9 ans, Malraux 9 ans, Monuments Historiques 15 ans) et le calcul du TRI global.

Charges de copropriété mensuelles (€)

Autres charges propriétaire / mois (€) Assurance propriétaire non occupant (PNO), taxe foncière divisée par 12, frais de gestion locative, expert-comptable, cotisation foncière des entreprises (CFE) en cas de location meublée, garantie loyers impayés (GLI)…

Vacance locative (% du loyer annuel) Part des loyers non perçus en raison des périodes de vacance entre deux locataires. Saisir 0 % si vous estimez une location continue, ou 5–8 % pour une hypothèse prudente.