LMNP vs LMP vs SCI à l'IS vs SCI à l'IR vs SARL de famille

Paramètres de la simulation

Bien immobilier

Prix d'acquisition (€) Prix hors mobilier. L'amortissement sera calculé hors quote-part terrain.

Frais d'agence (€)

Frais d'acquisition / notaire (%) Généralement 7–8 % dans l'ancien, 2–3 % dans le neuf.

Loyer mensuel HC (€)

Évolution annuelle des loyers (%)

Charges mensuelles locataire (€)

Date d'acquisition

Valeur vénale à la revente (€)

Date prévisionnelle de revente Détermine la durée de détention : abattements plus-value (IR exo. 22 ans, PS exo. 30 ans), durée Jeanbrun (9 ans max), calcul du TRI.

Charges mensuelles propriétaire (€) Copropriété, gestion, assurance, taxe foncière, CFE, comptable, GLI…

Évolution annuelle des charges (%)

Paramètres d'amortissement

Durée d'amortissement (années) Durée sur laquelle le bâti est amorti linéairement. Généralement 25–30 ans.

Quote-part terrain non amortissable (%) Le terrain ne s'amortit pas. Généralement 10–20 % selon la localisation.

Financement

Montant de l'emprunt (€)

Date de début de l'emprunt

Durée de l'emprunt (mois — 20 ans)

Taux d'emprunt assurance incluse (%) Taux global : intérêts + assurance emprunteur.

Situation personnelle

Revenu net imposable du foyer (€) Après abattement 10 % frais professionnels. Sert au barème progressif IR.

Situation matrimoniale

Tranche marginale d'imposition (TMI)

Option d'imposition dividendes SCI IS PFU 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS) ou barème progressif + PS 18,6 %.

Paramètres LMP — Loueur en Meublé Professionnel

Taux de cotisations SSI (%) En LMP, les revenus BIC sont soumis aux cotisations sociales SSI (ex-RSI) à la place des prélèvements sociaux. Taux effectif généralement entre 35 % et 45 % du résultat net.

Cotisation minimale SSI annuelle (€) Même en cas de résultat nul ou déficitaire, une cotisation minimale SSI est due (environ 1 200 €/an).

Exonération plus-value professionnelle (art. 151 septies) Exonération totale si recettes < 90 000 € et activité > 5 ans. Partielle entre 90 000 € et 126 000 €. Aucune au-delà.

Recettes annuelles HT (€) — pour calcul exo. partielle L'exonération partielle = (126 000 - recettes) / 36 000. Résultat entre 0 et 100 %.

Dispositif Jeanbrun — Loi de Finances 2026 (SCI à l'IR uniquement)

Activer le dispositif Jeanbrun S'applique uniquement à la SCI à l'IR en location nue. Permet de déduire un amortissement annuel des revenus fonciers pendant 9 ans.

Type de bien Neuf : amortissement 3,5 % à 5,5 % / an. Ancien avec travaux : déduction jusqu'à 21 400 €/an.

Niveau de loyer pratiqué Loyer intermédiaire : 3,5 %/an (plafond 8 000 €). Social : 4,5 %/an (10 000 €). Très social : 5,5 %/an (12 000 €).

Travaux de rénovation énergétique annuels (€) Rénovation lourde représentant ≥ 30 % du prix d'acquisition. Gain DPE vers A ou B. Déduction max 21 400 €/an sur revenus fonciers.

Imputation du déficit sur le revenu global Limite : 10 700 €/an (ou 21 400 € travaux rénov. énergetique). L'excédent est reportable 10 ans sur revenus fonciers.

Résultats comparatifs

🏠 LMNP — BIC réel

Résultat fiscal (BIC réel) —
IR + PS (18,6 %) —
Cash-flow net annuel —
Valeur nette cession —
TRI annuel —

🏠 LMP — Professionnel

Résultat fiscal (BIC réel) —
IR + Cotisations SSI —
Cash-flow net annuel —
Valeur nette cession —
TRI annuel —

🏢 SCI à l'IS

Résultat fiscal (avant IS) —
Impôt sur les sociétés —
Cash-flow net annuel —
Valeur nette cession —
TRI annuel —

🏡 SCI à l'IR Jeanbrun

Amort. Jeanbrun annuel —
Revenu foncier imposable —
Économie Jeanbrun —
IR + PS (17,2 %) —
Cash-flow net annuel —
Valeur nette cession —
TRI annuel —

🏘️ SARL de famille — IR

Résultat fiscal (BIC réel) —
IR + PS (17,2 %) —
Cash-flow net annuel —
Valeur nette cession —
TRI annuel —

LMNP · LMP · SCI à l'IS · SCI à l'IR · SARL de famille